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房市景氣落底 言之過早
文．莊孟翰
Ｑ：根據內政部統計處公布資訊，今年上半年核發住宅使用執照約四．五八萬宅，較去年同期增加七千多宅，增幅一八．四％，創下十年新高。建照核發約五．八八萬宅，同樣也是四年來新高，開工數也較去年成長四五％。另外，今年一至七月建物買賣移轉十六．二萬棟，較去年同期十五．一三萬棟增加七％，不少業者解讀為景氣已邁入谷底並已進入盤整。請教莊教授，房市是否已呈現觸底回溫跡象？
Ａ：根據各種房市資訊數據彙整結果，最後大家都會將交易量的多寡作為景氣好壞的研判依據，惟買賣移轉棟數除時間落差之外，更應注意的是包含二、三年前預售完工的新成屋與中古屋，而內政部統計處並未將這兩類產品分開計算，因此，即便量能增溫，也未必能精準研判景氣動向，此可由新成屋建案依舊以讓利為唯一促銷利器，並且議價空間都超過一○％見其一斑。
2014是景氣轉折最關鍵的一年─六都房價轉折反應不一
如再根據內政部營建署公布的住宅價格指數，該數據係以二○一三年一○○為基期，全國房價指數最高點落在二○一五年第一季的一一五．一九；六都依序分別為新北市高點為二○一四年第四季的一一○．八二，台北市高點一○八．八七落在同年第三季，雙北的轉折點都在二○一四年七月一日囤房稅實施之後急轉直下。桃園則是二○一四年第四季的一一八．五九。男根期至於中台灣的台中創下一二六．八九的高點，則是落在二○一五年第一季。台南也於同年同季創下一二二．五一的高點。南台灣的高雄較為獨特，在二○一六年第三季創下一二二．五八高點，其後走跌，二○一七年第二季又創下一二三．七五新高點，並呈來回波動走勢。
因此，如由以上六都之住宅價格指數加以觀察，當可明顯看出二○一四年七月一日之後台北市與新北市所受影響最大，其次為桃園市，台中市、台南市與高雄市則是呈現轉折反彈趨勢。至於未來整體市場仍將受到供給數量、稅制結構與人口結構等客觀環境之影響而呈現價跌走勢。
志田未來房市景氣落底沒？─應以實務現況加以印證
由於營建署所公布之住宅價格指數資料來源係實價登錄資訊，因此，解讀之前就得先了解實價登錄價格是否就是實際交易價格，是否仍潛藏議價空間，如就最近幾年的市場行情加以分析，其最顯著者例如最近的報紙廣告仍未跳脫讓利訴求，並且同一成屋建案半年來都還在刊登餘屋促銷廣告，諸如贈送停車位、裝潢及冷氣等都還隨處可見，至於「自備款10%交屋，買市中心2房，含裝潢帶租約，20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5萬起」等廣告亦是隨處可見，這些都是在價格上難以直接觀察到的實務現況。因此，若僅依上述房價指數研判，恐有失真疑慮，不過，如能將實務現況併入綜合分析，必能大幅提高準確度。
景氣落底 言之過早─中、小坪數當道即是最佳佐證
雖然不少業者認為景氣已觸底並且已進入盤整階段，但從住宅價格指數可以發現各地仍存在不少差異性，因此，景氣好轉與否還是未定之天。如再由第一線市場實務現況來看，新成屋及預售屋銷售依舊遲滯，各地讓利廣告未見停歇，包含代銷業者不包銷、建商不再積極獵地等種種跡象來，房市景氣落底沒？顯而易見。
另外，實價登錄去頭去尾，並且仍存有一○％的議價空間，空屋餘屋數量還是很大，即便使用執照及買賣移轉量看似增加，但實際上沒有考慮未來人口結構改變，空屋餘屋數量恐會再向上攀升的因素。此外，交易量的增加幾乎都是中、小坪數當道，房市景氣下滑尤以台北市影響最大，新北市及桃園較為和緩，台中倒是沒有特別大的變動，雙北當初受到二○一四年七月一日囤房稅的影響，三年以來，整體房市景氣都還處於餘屋去化階段，因此，就市場實務面來看，要談景氣落底似乎言之過早。
市場實務 數據會說話─新成屋建案數量不容小覷
如再就近年備受關注的三峽、新莊、淡水等地之銷售實務加以探討，依九月份住展雜誌之資料加以彙整分析如下﹕
(1)三峽：銷售中建案十一個，其中預售建案六個，新成屋五個，新成屋占比四五％。
(2)新莊：銷售中建案四十七個，其中預售建案七個，新成屋四十個，新成屋占比八五％。
(3)淡水：銷售中建案六十五個，其中預售建案十七個，新成屋四十八個，新成屋占比七四％。
由以上分析可知，三峽建案較少，房價已漸趨穩定，預售每坪房價介於二十至四十萬元之間，中古屋約二十四萬元，惟仍有一○四年完推薦多功能自慰棒新玩法工建案持續銷售中。新莊建案較多，開價與實際交易價差距較大，預售每坪介於三十五至九十萬元之間，中古屋約三十二萬元，並且仍有一○一年完工建案持續銷售中。淡水建案最多，開價與實際交易價落差極大，預售每坪介於二十至八十萬元之間，中古屋約二十二萬元，並且仍有九十九年完工建案持續銷售中。
由以上分析可知，自二○一四年囤房稅實施之後，雖然六都房市景氣變化略有差異，惟如能再將實務現況併入綜合分析，未來市場發展趨勢將會更加明朗！
【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第942期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】
今日（6/12）重點新聞報你知
聯合報：川金今交鋒 1對1長談
聯合報12日報導，歷史性川金會12日上午登場，美國總統愛愛椅川普與北韓領導人金正恩將先單獨會談，會談成敗將重寫國際政治的競合版圖。白宮11日晚發表聲明釋出正面訊息，表示美朝會談持續進行且取得超乎預期的進展；美國國務卿龐培歐也重申，完全、可驗證且不可逆的去核化是唯一可接受的結果（CVID is the only outcome US will accept）。
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中國時報：川金世紀峰會今登場 美堅持完全可驗證去核
中國時報12日報導，全球矚目的美國總統川普與北韓領導人金正恩的世紀峰會，12日上午9時在新加坡登場，川金雙方將針對北韓無核化議題過招，峰會結果不僅攸關朝鮮半島無核化，更牽動東北亞、乃至世界局勢。對於無核化目標，美國國務卿蓬佩奧在峰會前夕再度強調，朝鮮半島實現「完全、可驗證且不可逆的無核化」（CVID），仍是美方的目標，美國政策不變，而直到CVID實現前，美方對北韓的相關制裁「措施」都不會撤除。
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蘋果日報：改變世界看今天 善變2巨頭 川金會登場
蘋果日報12日報導，一個是領導自由世界卻出言狂妄的領袖，一個是動輒拿飛彈威脅世界和平的狂人。美國總統川普和北韓領導人金正恩，12日上午9時將在新加坡進行「川金會」，將針對北韓無核化議題進行談判，不論談判結果如何，這場兩個政治領袖的會面，注定在歷史上留名。
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自由時報：中國建商馬國蓋屋 倒貨台客 被爆危樓
自由時報12日報導，中國最大民營地產商「碧桂園」在馬來西亞新山建案「金海灣」，原本以中國人為主要銷售對象，但因受到中國嚴控資金外流影響，轉向其它國家倒貨，台灣也是對象之一；有台灣民眾「揪團」一口氣砸8000多萬元、買下10餘戶，但交屋僅半年，室內牆面竟出現超大裂痕、樑柱水泥剝落，只要遇到下雨，陽台就會淹水，怒批根本就是危樓！想要求建商退屋還款，卻得不到正面回應。
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